Werbungskostenabzug bei Untervermietung und vorübergehend leerstehenden Zimmern

Werbungskostenabzug bei Untervermietung und vorübergehend leerstehenden Zimmern

Bei Leerstand eines zur Vermietung vorgesehenen Wohnobjekts können grundsätzlich auch die in der Zeit des Leerstands anfallenden Aufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht werden.6 Fraglich kann dies aber dann sein, wenn eine Verbindung zum privaten Bereich besteht. Für den Fall der Untervermietung von einzelnen Zimmern in der eigenen Wohnung hat der Bundesfinanzhof7 jetzt eine Entscheidung getroffen. Danach sind vorübergehende „übliche“ Leerstandszeiten der Vermietung zuzurechnen und die darauf entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abzugsfähig. Unerheblich ist die fehlende räumliche Trennung zum privaten Wohnbereich sowie die nicht vorhandene Abgeschlossenheit der zur Vermietung vorgesehenen Räume. Dem Werbungskostenabzug steht nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen, dass jederzeit eine private Selbstnutzung der betreffenden leerstehenden Räume möglich wäre.

6 Zum Werbungskostenabzug bei langjährigem Leerstand siehe auch Informationsbrief April 2013 Nr. 1

7 Urteil vom 22. Januar 2013 IX R 19/11

 

Abzugsbeschränkungen nur für „häusliche“ Arbeitszimmer

Aufwendungen für ein „häusliches“ Arbeitszimmer können nur dann als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten abgezogen werden, wenn für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht; dabei ist ein unbegrenzter Abzug nur möglich, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen und privaten Betätigung bildet, in den übrigen Fällen gilt ein Höchstbetrag von 1.250 Euro pro Jahr.8 Diese Beschränkungen gelten nicht, wenn das Arbeitszimmer kein „häusliches“ ist. Der Bundesfinanzhof9 hat jetzt seine Rechtsprechung zur „Häuslichkeit“ eines Arbeitszimmers weiter konkretisiert. Danach ist das Arbeitszimmer nicht mehr in die „häusliche“ Sphäre eingebunden, wenn auf dem Weg dorthin eine, der Allgemeinheit zugängliche oder von fremden Dritten benutzte Verkehrsfläche“ betreten werden muss. Das bedeutet, dass Arbeitszimmer, die sich in im Übrigen zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden befinden, regelmäßig der Abzugsbeschränkung unterliegen. Das gilt sogar, wenn das Arbeitszimmer – z. B. in

einem Zweifamilienhaus – nur über einen separaten Eingang von außen erreicht werden kann.

Beispiele:

a) In einem Mehrfamilienhaus wird eine separate Wohnung als Arbeitszimmer genutzt, die auf der gleichen Etage gegenüber oder

neben der Privatwohnung liegt. Das Arbeitszimmer ist wegen der unmittelbaren räumlichen Nähe zur Privatwohnung als „häuslich“ anzusehen, sodass die Beschränkungen zu beachten sind.10

b) In einem 3-geschossigen Gebäude wird das Erdgeschoss zu eigenen Wohnzwecken genutzt, die Wohnung im Dachgeschoss dient

als Arbeitszimmer, die erste Etage dazwischen ist an fremde Dritte vermietet. Bei der Dachgeschosswohnung handelt es sich um ein „außerhäusliches“ Arbeitszimmer,11 weil auf dem Weg dorthin das Treppenhaus betreten werden muss, das auch von den fremden Mietern benutzt wird; die Aufwendungen können ohne Einschränkungen geltend gemacht werden.

Der Bundesfinanzhof weist darauf hin, dass die Einbindung von betrieblich bzw. beruflich genutzten Räumen in die „häusliche Sphäre“ z. B. auch durch Publikumsverkehr oder die Beschäftigung von nicht familien - angehörigen Teilzeitkräften aufgehoben oder überlagert werden kann. So können beispielsweise die Aufwendungen für eine im Souterrain eines Einfamilienhauses gelegene Arztpraxis unbeschränkt als Betriebsausgaben geltend gemacht werden.12

8 Vgl. § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG; siehe auch BMF-Schreiben vom

2. März 2011 – IV C 6 – S 2145/07/10002 (BStBl 2011 I S. 195).

9 Urteil vom 15. Januar 2013 VIII R 7/10.

10 Vgl. BFH-Urteile vom 26. Februar 2003 VI R 124/01 und VI R 125/01 (BStBl 2004 II S. 69 und 72).

11 Vgl. BFH-Urteil vom 18. August 2005 VI R 39/04 (BStBl 2006 II S. 428).

12 Vgl. BFH-Urteil vom 20. November 2003 IV R 30/03 (BStBl 2004 II S. 775)

 

Quelle: Steuerberater - Informationsbrief Juni 2013



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